Thông tin

Tranh chấp chung cư ngày cầng gia tăng

Ngày đăng: 15-05-2019
Nếu chủ đầu tư (CĐT) uy tín, làm ăn đàng hoàng không bao giờ muốn đi tranh chấp với khách hàng. Ngược lại, cư dân cũng không muốn mất thời gian, công sức để ý kiến hay kiện tụng với chủ đầu tư. Ở đây, vấn đề cốt lõi là câu chuyện ứng xử với nhau như thế nào, làm sao để giảm bớt những tranh chấp, kiện tụng không đáng có…

Bất đồng trong chung cư xoay quanh 3 chủ thể chính

Câu chuyện bất đồng trong quản lý hoạt động nhà chung cư hiện nay có 3 chủ thể chính là: Chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và khách hàng (cư dân).

Sự phối hợp không hài hòa và rõ ràng ngay từ đầu giữa các chủ thể được xem là nguyên nhân chính dẫn đến tranh chấp, kiện tụng tại các tòa nhà chung cư hiện nay.

Một CĐT uy tín, nghĩ cho khách hàng không bao giờ muốn đi tranh chấp với khách hàng. Việc xảy ra tranh chấp chủ yếu là nằm ở chỗ ông CĐT bội tín, không giữ cam kết với người mua. Chẳng hạn, chất lượng công trình không như cam kết, khi khách hàng nhận nhà xảy ra trục trặc, biến cố dẫn đến sự không hài lòng, kiện tụng chủ đầu tư. Như vậy, tranh chấp vì chủ đầu tư làm kém chất lượng.

Tranh chấp thứ hai là từ chủ đầu tư. Một nguyên nhân chính là quỹ bảo trì, phí dịch vụ, vận hành chung cư, diện tích chung riêng… Trong đó, phần lớn những tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân là quỹ bảo trì. Chủ đầu tư thu quỹ và giữ xquyx bảo trì 2% trong suốt quá trình thực hiện dự án, theo quy định, sau khi dự án hoàn thành chue đầu tư tổ chức hội nghị cư dân thành lập ban quản trị và giao lại số tiền bảo trì

Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đẫ chây ì, không bàn giao quỹ bảo trì. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng ấy có thể là cố tình chiếm dụng hoặc là xài hết không có tiền để bàn giao. Chính việc uy tín, sức khỏe tài chính của CĐT yếu, không thực hiện đúng cam kết với khách hàng dẫn đến tranh chấp

Thứ ba là tranh chấp diện tích sử hữu chung và riêng. Cụ thể gồm: nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê... Trong này, có một vấn đề là tranh chấp chỗ đậu xe ô tô. Theo quy định, để ra được giấy phép xây dựng thì dự án phải đảm bảo được diện tích chỗ để xe theo tiêu chuẩn (cứ 100m2 sàn, phải có 20m2 cho chỗ để xe).

Trong dự án, toàn bộ chỗ đậu xe hơi là thuộc quản lý của chủ đầu tư (sở hữu riêng), còn xe máy thuộc sở hữu chung. Tranh chấp phát sinh khi những quy định không rõ ràng ngay từ thời điểm kí hợp đồng (bán hay không bán chỗ đậu xe, có bao nhiêu chỗ giữ xe trong tòa nhà, đưa ra nguyên tắc đăng kí chỗ đậu xe hơi….).

Với ban quản lý:  rất nhiều vụ tranh chấp chung cư xuất phát từ chủ thể này. Có 2 loại ban quản lý, ban quản lý do trực tiếp CĐT vận hành và thuê ngoài. Vấn đề tranh chấp xuất phát từ ban quản lý chủ yếu xoay quanh việc chất lượng quản lý, năng lực quản lý vận hành kém. Mặc dù biết rằng “tiền nào của nấy” nhưng có những ban quản lý, những tiêu chí vận hành cơ bản cũng không đảm bảo khiến cư dân bức xúc, phản ánh, dẫn đến kiện cáo.

Với khách hàng: Mâu thuẫn trong việc bầu ra ban quản trị. Sau khi bầu ra ban quản trị xong, quan điểm của ban quản trị không vì cái chung mà vì 1 số lợi ích của ban quản trị. Chẳng hạn vào đó tìm cách “xâu xé” hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì cũng gây ra những mâu thuẫn lớn. Khi CĐT nhận thấy điều này nguy hiểm nên cản trở, dẫn đến việc CĐT kiện ban quản trị. Hoặc ngược lại, khi ban quản trị được bầu nhưng đợi lâu không thấy CĐT giao quỹ bảo trì, bản quản trị kiện lại CĐT.

Có một vấn đề nữa là có những nhóm cư dân không đồng ý với cách làm của ban quản trị, mặc dù số ít nhưng tạo ra những tranh chấp không đáng có trong chung cư, chẳng hạn,

Cốt lõi của việc hạn chế tranh chấp

Khi những mâu thuẫn xảy ra giữa các bên, họ thường căng băng rôn ra biểu tình, phá rối gây mất trật tự an toàn chung cư. Trong trường hợp xấu hơn là xảy ra kiện tụng, ra tòa và điều này sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi, uy tín của các bên.

Người dân treo băng rôn ngoài ban công để phản đối sự sự bất cập (Ảnh:vietnamfinance)

Do đó, các bên phải hiểu rõ được mọi mâu thuẫn xuất phát chủ yếu từ câu chuyện ứng xử với nhau, câu chuyện rõ ràng và minh bạch thông tin, nguyên tắc ngay từ thời điểm đầu. Một ông CĐT uy tín, làm ăn đàng hoàng không ai muốn đi tranh chấp với khách hàng của mình. Ngược lại, khách hàng được đảm bảo hài hòa quyền lợi và được tôn trọng sẽ không thể gây ra những bất đồng không đáng có.

Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế do lỗi chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không quá nghiêm trọng thì 2 bên ngồi lại bàn bạc, yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thỏa đáng cho sai phạm

Trong 1 trường hợp khác, thực tế, hiếm dự án đảm bảo được 100% chỗ đậu xe hơi cho khách hàng. Để tránh tình trạng tranh chấp, bản thân khách hàng phải hiểu chỗ đậu xe hơi là hữu hạn. Còn CĐT phải rõ ràng các điều khoản với khách mua ngay từ đầu khi kí hợp đồng và nhận nhà

Chính sự không rõ ràng và chưa có chế tài, thực hiện chế tài đó một cách nghiêm minh là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp không có hướng giải quyết ở các tòa nhà hiện nay. Với chủ đầu tư nên có cách làm phải rõ ràng và nghĩ đến lợi ích của cư dân; với cư dân thì phải tuân thủ những nguyên tắc về văn hóa, quy định, nâng cao ý thức và nên hạn chế những đòi hỏi bất hợp lý. Với ban quản trị thì chi trả các khoản phí như thế nào cho rõ ràng minh bạch, nâng cao năng lực điều hành. Với ban quản lý tòa nhà thì phải làm tốt khâu chất lượng, đồng thời tăng cường tuyên truyền nhận thức của cư dân, thích ứng cho phù hợp.

MINH HUỆ

Tag: chung cư Hà Nội tiêu chuẩn chung cư tranh chấp chung cư
0971 03 88 22 (Hỗ trợ miễn phí)